Droit immobilier
Est-ce vraiment la fin des « Upward Only Rent Review » (clauses de révision de loyer uniquement à la hausse) ?
Les clauses de révision de loyer uniquement à la hausse (« UORR » pour Upwards-Only Rent Review) sont la norme dans les baux commerciaux et, comme leur nom l’indique, signifient que le loyer pour la durée d’un bail ne pourra qu’augmenter. Une clause « UORR » aboutit généralement à ce que le loyer révisé soit le plus élevé entre (a) le loyer du marché à la date de la révision ou (b) le loyer payé à la date de la révision. Il est compréhensible que les propriétaires apprécient une clause « UORR ». Les locataires, eux, sont évidemment moins enthousiastes. Une clause « UORR » peut entraîner pour le locataire le paiement d’un loyer qui s’avère bien supérieur au loyer du marché au moment de la révision, fixé plusieurs années avant.
Il y a plus de vingt ans, le gouvernement travailliste de l’époque (« administration Blair ») avait déjà consulté sur les options disponibles pour mettre fin à certaines pratiques de location, en se concentrant principalement sur les clauses « UORR » dans les baux commerciaux.
Bien que cette consultation ait reconnu à la fois les avantages et les inconvénients de ces clauses, la réponse écrasante à la consultation de 2005 était contre une législation les interdisant.
Le projet de loi « The English Devolution and Community Empowerment Bill » a été publié le 10 juillet 2025. Bien qu’il vise à tenir la promesse du gouvernement de décentraliser le pouvoir et de développer la croissance régionale, des dispositions importantes, se trouvant à la Partie 5 et à l’Annexe 31 du projet de loi, interdiront l’inclusion de clauses « UORR » dans tous les nouveaux baux commerciaux (et les baux faisant l’objet d’un renouvellement statutaire) une fois la loi en vigueur (voir notre article An interim update on security of tenure | Cripps pour une mise à jour intérimaire sur le droit au maintien dans les lieux). Les dispositions du projet de loi ont certainement fait sensation, et il sera intéressant de voir comment le secteur immobilier continuera de réagir, le lobby des propriétaires s’étant mobilisé sans surprise.
Le gouvernement déclare que le projet de loi inclura « l’interdiction des clauses de révision de loyer uniquement à la hausse « UORR » dans les baux commerciaux, qui opposent les propriétaires aux entreprises et peuvent rendre les loyers inabordables et entraîner la fermeture de magasins. Cela aidera à maintenir les petites entreprises en activité, à dynamiser les économies locales et les opportunités d’emploi, et à contribuer à mettre fin à la prolifération des rues commerçantes « fantômes » avec de plus en plus de locaux vacants et leur corolaire de comportement antisocial inacceptable. »
Dans nos articles On the second day of Christmas, the government took from me...the power to rent high street property | Cripps et High street recovery - high street rental auctions (HSRA's) | Cripps, nous avions évoqué la réglementation et la question de savoir si leur utilisation par les autorités locales gagnait du terrain. L’abolition des clauses « UORR » est la prochaine étape dans l’objectif du gouvernement de « redonner vie aux centres-villes ».
Les notes explicatives accompagnant le projet de loi précisent que la législation existante ne fixe pas le cadre des clauses de révision de loyer dans les baux commerciaux. Les dispositions du projet de loi, telles que rédigées, inséreront une nouvelle section dans le « Landlord and Tenant Act 1954 » et fourniront la définition actuellement absente. Les dispositions s’appliqueront à tous les baux commerciaux qui contiennent des clauses de révision de loyer. Cela signifie que, bien que les révisions de loyer puissent être indexées ou liées au loyer du marché, ces index doivent pouvoir évoluer à la hausse comme à la baisse.
Si les dispositions introduites par le projet de loi visent à améliorer la vie économique des centres de villes moyennes du pays et à soutenir les petites entreprises, leur application s’étendra à tous les baux commerciaux, y compris les entrepôts et les bureaux. Il reste à voir comment le marché réagira et s’adaptera à ce changement.
Les baux à loyers fixes progressifs pourraient devenir plus courants, mais ils sont moins flexibles aux conditions du marché. Les loyers indexés avec un plafond et un plancher sont souvent utilisés pour donner une certaine certitude au propriétaire comme au locataire, mais sans la garantie d’une augmentation minimale, les propriétaires pourraient ne pas être enclins à offrir un plafond. Avec l’augmentation des loyers progressifs, on pourrait également voir une utilisation accrue des loyers indexés. En pratique, il est rare que le CPI ( « Consumer Prices Index ») ou le RPI (« Retail Prices Index ») diminue, ou qu’on assiste à un abandon pur et simple des révisions de loyer.
Parallèlement, la tendance à des baux de plus courte durée devrait se poursuivre.
Le projet de loi est bien entendu encore loin d’être adopté et sera soumis à des amendements et des ajustements au fil de son parcours parlementaire dans les mois à venir. Une législation secondaire est attendue et il y aura de nombreuses consultations et débats à suivre. Si toutefois le projet de loi devait rester tel que rédigé, les propriétaires auront un choix limité : proposer un loyer fixe pour la durée du bail, ou bien une révision de loyer pouvant évoluer à la hausse ou à la baisse, indexée ou alignée sur le marché.
Le projet de loi a certainement pris la British Property Federation par surprise (la BFI représente les entreprises impliquées dans la gestion et l’investissement immobilier au Royaume-Uni). Sans étonnement, elle a fait part de ses inquiétudes quant à son potentiel impact négatif sur la confiance des investisseurs. Si elle entrait en vigueur, la loi pourrait réduire le nombre et l’offre de biens adaptés, ce qui pourrait finalement augmenter les loyers dans certains secteurs. S’il entre en vigueur, le projet de loi va aussi bouleverser le processus de négociation des baux entre propriétaires et locataires, non seulement en ce qui concerne les clauses de révision de loyer à inclure dans un bail, mais il est probable qu’il changera fondamentalement d’autres dispositions majeures d’un bail commercial et les conditions qu’un propriétaire est prêt à offrir. Dans les mois à venir, les locataires pourraient tenter de tirer parti de l’incertitude créée par la publication du projet de loi et demander dès maintenant des conditions de révision de loyer plus favorables, avant toute modification future.
Au fur et à mesure de l’avancement du projet de loi au Parlement, nous suivrons attentivement son évolution, ainsi que les résultats des consultations du marché et des organismes professionnels, afin que nos clients propriétaires et locataires puissent se préparer au mieux aux changements à venir.
Calendrier
Le projet de loi poursuit son parcours parlementaire : la phase d’examen en commission à la Chambre des Communes est désormais terminée et a conduit à la publication récente (le 30 octobre 2025) d’une version révisée du projet. La prochaine étape sera la phase de rapport devant la Chambre des Communes, bien qu’à ce stade, aucune date n’ait encore été annoncée. Étant donné l’ampleur des sujets couverts par le projet de loi, il est peu probable que ces dispositions entrent en vigueur avant 2027.
Nous suivrons de près l’évolution du projet de loi afin que nos clients bailleurs et locataires puissent se préparer au mieux aux changements susceptibles d’intervenir.
Article original rédigé en anglais par Alix Lee, Legal Director, Adam Carney and Oliver Morris, associés, Droit Immobilier